Vanhan talon ostaminen ja myyminen

Vanhan talon ostaminen ja myyminen voivat pelottaa. Asunto on merkittävä taloudellinen sijoitus ja yleensä suurin yksittäinen omaisuuserämme. Pelot voidaan kuitenkin selättää, kun kaikki riskitekijät selvitetään käyttämällä asuntokaupan osaavia ammattilaisia. Lue myös artikkelimme Rintamamiestalo.

Vanhan talon ostaminen ja myyminen turvallisesti

Kaupan kohteen kunto on hyvä selvittää ajoissa puolueettoman asiantuntijan toimesta. Näin mahdolliset riskit tulevat esille ennen kauppakirjan allekirjoittamista. – Riskitekijät merkitään kuntotarkastusraporttiin ja kerrotaan niiden merkityksestä, seurannan tärkeydestä sekä mahdollisen kuntotutkimuksen tarpeesta.

Vanhan talon ostamisen yhteydessä riskien selvittäminen sekä kuntotarkastuksella että mahdollisella kuntotutkimuksella (esimerkiksi rakenneavauksella) ovat tärkeitä tekijöitä kaikille kaupan osapuolille; Myyjän oletetaan kertovan ostajalle kaikki kauppaan vaikutukselliset seikat, ja ostajan oletetaan ottavan tarkoin selkoa vanhan kohteen kunnosta. Lue artikkelimme rakenneavauksesta.

Jos siis kaupan kohteesta löytyy kuntotarkastuksella riskirakenteita, on niiden kunto hyvä selvittää vielä tarkemmin kuntotutkimuksella. Riskirakenne ei automaattisesti tarkoita vaurioitunutta rakennetta, mutta pitkän ajan kokemukseen perustuen rakenteella on suurempi riski vaurioitua ajan kuluessa. Riskirakenne vaatii erityistä seurantaa ja huoltoa, kuten esimerkiksi ulkopuolen kosteuden hallintaa ja sisäilman vaihtuvuuden turvaamista, jotta riski pienenee. Vanhan talon ostamisen ja myymisen riskejä on helpompi hallita, kun niiden olemassaolo tunnetaan.

Mikäli kuntotarkastaja on raportissaan suositellut jatkotutkimusta/-tutkimuksia ja ne on jätetty tekemättä, tulisi ostajalla ns. hälytyskellojen soida; Ostajalle voi tällöin syntyä ns. erityinen selonottovelvollisuus (alfalaw.com). Tosin myös myyjä on ollut tietoinen riskistä, jonka otti jätettyään suositellut jatkotutkimukset tekemättä.

Kuntotarkastajan tulee aina perustella jatkotutkimussuositus sekä kertoa, mitä riskejä syntyy, jos tutkimus jätetään tekemättä.

Vanhan talon ostaminen silloin, kun kohteessa on riskirakenne?

Ennen kauppakirjojen allekirjoittamista on syytä tutkia riskirakenteen kunto rakennetta avaamalla. Riippuen havainnoista, löytyykö rakenteesta vauriotila, sovitaan jatkotoimenpiteet. Mikäli rakenne on kunnossa, voidaan jatkaa kaupantekoa. Mikäli rakenne on vauriotilassa, joudutaan kauppaneuvottelut yleensä aloittamaan alusta kauppahinnan ja muiden kaupan ehtojen osalta. – Yleisin tilanne on selvittää, kuka ottaa vastatakseen vaurioituneen rakenteen. Korjaako myyjä rakenteen ennen kaupan tekoa vai ottaako ostaja korjauksen vastatakseen.

Riskirakenne kauppakirjassa

Riskirakenteet kohteessa vaativat kauppakirjassa erityisiä vastuunjakolausekkeita. Näillä vastuunjakolausekkeilla voidaan ostajan ja myyjän vastuuta rajata yksilöidysti. Tällaisia vastuunjakolausekkeita ovat esimerkiksi:

  • Kohteessa on valesokkelirakenne.
  • Rakenteen kuntoa on selvitetty rakennetta avaamalla, eikä avauksen osalla havaittu vauriota rakenteessa.
  • Ostaja ottaa vastaan kohteen tiedostaen rakenteen riskin, ja mahdollisista kaupan jälkeen havaituista vaurioista rakenteessa vastaa ostaja kustannuksellaan.
  • Kohteessa on valesokkelirakenne. Rakenteen kuntoa on selvitetty rakennetta avaamalla, eikä avauksen osalla havaittu vauriota rakenteessa. Mikäli rakenteesta löytyy vaurio, joka on todennettavissa ajanjaksoon ennen kaupan käyntiä, vastaa myyjä korjauskustannuksista xx.xxx € asti ja tästä yli menevistä kustannuksista ostaja.

Vanhan talon ostaminen ja myyminen – kauppakirjan ehdoista

Tiesitkö, että kauppakirjassa voidaan sopia vapaasti monista ehdoista, melkein mistä vain kauppaan liittyen. Maakaari määrittää ainoastaan muutamasta yksityiskohdasta, jotka kauppakirjassa tulee olla:

  • Luovutuksen tarkoitus
  • Luovutettava kiinteistö
  • Luovuttaja ja luovutuksen saaja
  • Kauppahinta tai muu vastike

Näiden lisäksi voidaan kaikesta muusta sopia vapaasti, mm. vastuunjakolausekkein. Vanhan talon ostaminen ja myyminen on turvallista, kun se tehdään asuntokaupan ammattilaisten tuella, yksilöidysti ja jatkotutkimukset on tehty ennen kauppakirjan allekirjoittamista.

Yksilöi kohteen kunto tarkoin kauppakirjaan

Vanhan talon ostaminen ja myyminen tulee tehdä huolella ja yksilöidysti. Liian ympäripyöreät ja laveat lauseet kauppakirjassa eivät ole asuntokaupan riitatilanteessa välttämättä päteviä, esimerkiksi:

  • Myydään purkukuntoisena.
  • Kohde vaatii peruskorjausta.
  • Kohteen kunto on välttävä / huono, jne.

On tärkeää yksilöidä kohteen kunto kauppakirjaan, sillä ainoastaan lauseke: ”kohteeseen on tehty kuntotarkastus ja ostaja on tutustunut raporttiin sekä hyväksyy kohteen kunnon raportin mukaisesti” ei ole riittävän yksilöity selvitys kohteen kunnosta kaupantekohetkellä. On myös hyvä selvittää kohteen oikea pinta-ala. Vanhoissa taloissa se voi poiketa merkittävästi ilmoitetusta, mikäli pinta-alaa ei ole tarkistusmittauksella vahvistettu. Lue lisää pinta-aloista.

Ammattitaitoisesti ja laadukkaasti tehty kuntotarkastus, jossa kohteen kunto on selvitetty perusteellisesti ja yksilöidysti, mahdollistaa kaupan toteutumisen turvallisesti myyjälle ja ostajalle.

Kauppakirjaan on helppo siirtää merkittävimmät kohteen puutteet ja huoltoa vaativat toimenpiteet esimerkiksi kuntotarkastusraportin yhteenvetotaulukosta tai sen sanallisesta yhteenvedosta. Kuntotarkastuksella havaittujen seikkojen osalta on tärkeää sopia ja kirjata kauppakirjaan selkeästi sekä riittävän yksilöidysti ostajan ja myyjän väliset vastuut.

Turvaa kauppasi! Älä pelkää vanhan talon ostamista tai myyntiä. Selvitä riskit. Teetätä asuntokaupan kuntotarkastus suoritusohjeen mukaisesti KH 90-00394 mukaan. Varmista, että tilaamasi palvelu vastaa suoritusohjetta KH 90-00394 ja teet tarkastuksen sopimisesta kirjallisen sopimuksen. Varo sopimuksia, jossa mainitaan tarkastuksen tekemistä mukaillen suoritusohjetta tai sopimusta, jossa ei ole mainintaa palvelun laadun ja suorittamisen määrittelystä.

LAATU |  AMMATTITAITO  |  TURVA

Lintukangas tarkastaa KH 90-00394