Riskirakenteet kuntotarkastuksella

Riskirakenteet asuntokaupan peikkona

Riskirakenteet-ilmaisu ei tarkoita, että rakenteessa on automaattisesti vaurioita. Riskirakenne tarkoittaa, että tietyn kaltainen rakenne on todettu alttiiksi vaurioitumiselle. Sen todellinen kunto on aina kuntotarkastuksen yhteydessä syytä selvittää erikseen.

Kuntotarkastuksen tavoitteena on selvittää rakennuksessa mahdollisesti olevat terveyden tai turvallisuuden perusteella korjausta vaativat vauriot, virheet ja puutteet sekä vaurioriskit.

Riskeistä huolimatta riskirakenne voi olla täysin vaurioton. Useimmat riskirakenteista vastaavat yleisesti hyväksyttyä rakennustapaa niiden rakennusajankohtana.

Riskirakenteet yleisesti

  • Yleisimmät riskit johtuvat rakenteen alttiudesta kosteusvaurioille. Kosteusvaurioitumisen syitä on useita.
  • Merkittävä riski on myös rakenteellinen vaurioituminen.
  • Harvinaisempia riskejä syntyy mm. terveydelle haitallisista materiaaleista ja käyttöturvallisuuteen vaikuttavista seikoista.

Riskirakenteiden tutkiminen rakenteita avaamalla

Riskirakenteessa näkyvä vauriotila tutkitaan aina rakenneavauksella, jolloin nähdään myös rakenteen toteutustapa ja käytetyt materiaalit.

Pinnalta otettu näyte ei anna tilanteesta kokonaiskuvaa; Rakenne tulee avata niin, että kaikki siinä käytetyt materiaalit ja niiden kunto saadaan näkyville. Näin voidaan selvittää vaurion sijainti, laajuus ja syyt. – Myös korjaustarve ja -tapa pystytään usein päättelemään jo tässä vaiheessa.

Riskirakenteet esimerkkejä

  • Rossipohjainen, puurakenteinen alapohja
  • Kaksoisbetonilaatta
  • Kattoikkuna
  • Väliseinä, lähtö lattiapinnan alapuolelta
  • Tasakatto

Rossipohjainen puurakenteinen alapohja on riskirakenne Kuntotarkastus asuntokaupan yhte­ydessä, suoritusohjeen KH 90-00394 mukaisesti, jos ryömintätila todetaan myös huonosti tuulettuvaksi. Tällaisessa huonosti tuulettuvassa ryömintätilassa oleva kosteus tiivistyy rossipohjaisen ja puurakenteisen alapohjan rakenteisiin.

Ryömintätilan toimiva tuuletus toteutuu, kun tuuletusaukkojen määrä, koko ja sijainnit ovat sellaiset, että koko ryömintätila tuulettuu riittävästi.

Kaksoisbetonilaatta on rakenne, jossa pohjalaatan päälle asennetun lämmöneristeen päälle on rakennettu toinen betonivalu. Riski muodostuu siitä, että esimerkiksi maaperästä tai ryömintätilan ilmasta voi imeytyä kosteutta rakenteeseen ja eristeisiin. Laattojen välissä oleva eristekerroksesta voi löytyä mikrobivaurio. Rakenne vaurioituu myös helposti, mikäli rakennuksen salaojitus on puutteellinen tai puuttuu.

–  Rakenneavaus tulee tehdä vaurioriskin tarkastamiseksi, jos lämmöneristeenä on käytetty mineraalivillaa tai lastuvillaa (Toja) tai laattojen välissä on vesi- ja lämpöjohtoja.

Jos tällaisen laatan päälle on asennettu väliseinät ovat ne myös riskialttiita. Puiset seinät luonnollisesti vaurioituvat ja kivirakenteet taas nostavat kosteutta.

Kattoikkuna luokitellaan riskirakenteeksi. Yleisesti voidaan todeta, että kattoikkunan kohdalla vinojen katto – tai yläpohjarakenteiden tuuletus ei yleensä ole toimiva. Samoin ikkunan ympäristön pitäminen talvella vapaana lumesta ja jäästä on usein hankalaa eikä sitä näin ollen tehdä. Myös muut poikkeukselliset sääolosuhteet tuovat lisää kosteusrasitetta ikkunarakenteeseen ja sen kestävyyteen. Kosteusvaurion ilmaantuminen tällaisessa rakenteessa on hyvin todennäköinen.

Väliseinä, joka on asennettu lähtemään lattiapinnan alapuolelta, on altis erilaisille kosteusvaurioille:

  • ulkopuolinen maakosteus vaurioittaa seinää esimerkiksi puutteellisen salaojituksen tai liian hienon täyttömään vuoksi
  • jos väliseinän rakenteen ja sen alla olevan kivirakenteen välistä puuttuu kosteuseristys
  • putkivuotojen yhteydessä vesi vaurioittaa alaspäin valuessaan rakenteen kastumisen

Tasakatto on riskirakenne, koska sen tuuletus on hoidettu yleisesti puutteelliseksi. Näin sisäilman kosteus tiivistyy yläpohjan rakenteisiin. Pidemmällä aikavälillä tapahtuu vaurioitumista, mikäli sisäpuolen höyrysulku ei ole tiivis tai se puuttuu kokonaan. Myös vauriot tasakaton ulkopinnoitteessa aiheuttavat vesivahinkoja, erityisesti erilaisten läpivientien kohdalla. Ongelma korostuu, jos kohteessa on painovoimainen ilmanvaihto ja sisäilman kosteuspitoisuus on poikkeuksellisen suuri.

Kuntotutkimus – riskirakenteen avaus

Asuntokaupan kuntotarkastuksen suoritusohjeessa suositellaan riskirakenteen avausta, jotta mahdollinen virhe voidaan joko sulkea pois tai todentaa. Erilaiset rakenteet tutkitaan ja avataan aina yksilöllisesti suunnitellen.

Tällainen kuntotutkimus tehdään rakenne aistinvaraisesti tutkimalla. Lisäksi tässä yhteydessä voidaan tehdä mikrobitutkimus ja mitata rakenteen kosteusjakauma, tarpeen mukaan.

Riskirakenteet asuntokauppatilanteessa

Riskirakenteet ilmaisu tarkoittaa, että kyseisissä, tietyn kaltaisissa rakenteissa on vaurioriskejä. Riskienhallinta edellyttää, että tunnetaan nämä riskit. Siksi kaupan teon yhteydessä näitä riskejä on syytä selvittää suositelluin kuntotutkimuksin. Muussa tapauksessa todettu riskirakenne jää odottamaan tilannetta, jossa mahdollinen vauriotila voidaan jo aisteinkin havaita.

Tällainen tilanne mahdollistaa asuntokaupan jälkeiset vaatimukset esimerkiksi hinnan alennuksesta tai jopa kaupan purusta. Näin riskirakenteiden avaus ja tutkiminen on paras mahdollinen tapa estää kaupan jälkeiset riidat.

Kuntotutkimuksin varmistetaan, että osapuolet tietävät, mitä ollaan myymässä ja mitä ostamassa.

Asian toteaminen kaupan jälkeen ei ole kenenkään etu. Tilanteessa syntyy yleensä suuria taloudellisia tappioita paitsi korjauksista, hinnanalennuksesta tai kaupanpurusta myös henkistä rasitetta sovittelun tai oikeuskäsittelyjen merkeissä. Oikeuden saaminen ei välttämättä aina toteudu ja stressaava tilanne voi kestää lukuisia vuosia. – Suomen oikeuslaitos käsittelee noin 1000 asuntokauppariitaa vuosittain. Suurin osa olisi ollut estettävissä kuntotarkastuksessa suositellun tarkemman kuntotutkimuksen avulla.

Lue hometalkoiden vinkit kiinteistökauppaan, asiaa myös riskirakenteesta

Tutustu toiseen blogiartikkeliimme: 70-luvun rakentaminen ja riskirakenteet