Jaa FBssä
Twiittaa
Jaa LIssä
Meilaa

rakenneavaus jatkotutkimus

Reikä seinään ja kaupoille – rakenneavaus pois mörön asemasta!

Rakenneavaus kuntotarkastuksella on usealle paha mörkö. Mitä kaikkea voi löytyä! Minkälainen avausjälki on? Kuka paikkaa avauksen? Avaus maksaa! – Ja myyjähän vastaa 5 vuotta virheistä joka tapauksessa.

Rakenneavaus on ratkaisevassa asemassa

Kiinteistökaupat voidaan tehdä turvallisesti ja pysyvästi ilman pelkoa hinnanalennusvaatimuksesta, oikeuskäsittelystä tai jopa kaupan purusta. Asuntokauppariitojen suureen määrään nähden meidän kuitenkin tulee perustella tämä väitteemme.

Turvalliset kaupat voidaan solmia niin, että kohteessa tehdään YTM-mallin mukainen kuntotarkastus, joka tehdään sekä laadukkaasti että kattavasti. ”Kattavuudella” tarkoitamme tässä erityisesti sitä, että kuntotarkastuksella havaitut lisätutkimussuositukset otetaan vakavasti ja mielellään ne tulisi tehdä jo ennen kaupoille ryhtymistä.

Turvallisilla asuntokaupoilla jo kohteen esittelyssä tulee huomioida sen todelliset ominaispiirteet, kuten tarkoin eritelty kunto ja siihen perustuva hinta. Myyjä tietää näin ennalta, minkälaisesta kauppatavarasta on kyse, ja ostaja tietää myös tarkoin, mitä on ostamassa.

Tämä oli lyhyt kaava sille, että turhia pettymyksiä ei esiinny. Alla kerromme tarkemmin turvallisista asuntokaupoista.

1.     YTM-kuntotarkastus & osaava tarkastaja ovat kaiken A & O

Pitäisi olla itsestään selvää, että tarkastus tehdään aina vähintään suoritusohjeen KH 90-00394 mukaisesti, ja että tarkastaja on sekä kokenut että koulutettu.

YTM-kuntotarkastus tuottaa ohjeen mukaisesti ja tarkoin tehtynä riittävän informaation kohteen kunnosta ja mahdollisista riskitekijöistä sekä jatkotutkimustarpeista. Rakenneavaus ei saa muodostua hankalaksi möröksi, jota pelätään.

Hyvä kuntotarkastaja on kohteen puolueeton asiantuntija. Hän tuntee talon rakentamisen aikakauden rakennustavat ja niiden riskit – eikä häneltä jää riskirakenteet havaitsematta.

2.     Tarkastusraportissa mainitut jatkotutkimukset tehdään heti

Hyvä kuntotarkastaja osaa perustella tarkastusraportissaan suosittelemansa rakenneavauksen tai muun jatkotutkimuksen merkityksen. Hän ottaa sen painokkaasti esiin myös Ostajan kierroksella. Jatkotutkimusta ei kannata siirtää tuonnemmaksi. Se kannattaa tehdä heti.

Valveutuneet kaupan osapuolet ymmärtävät, että tarkastaja toimii tässä turvallisten asuntokauppojen edunvalvojana. Voidaan väittää, että useista sadoista asuntokauppariidoista voitaisiin pitkälti päästä, jos tähän rakenneavaus-yksityiskohtaan suhtauduttaisiin jatkossa entistä vakavammin. Se tulisi mielestämme nostaa riskiarvioinnin keskiöön kaupan kaikkien osapuolien taholta. – Vain riskit tiedostamalla voimme hallita niitä.

3.     Jatkotutkimusten tulokset esitetään raportissa merkityksineen

Kuntotarkastusraporttiin tulee merkitä jatkotutkimussuosittelu selkeästi ja kertoa tutkimuksen tekemisen olevan tärkeä asia sekä poistavan tuntemattomia riskejä. Jos rakenneavaus tai muu jatkotutkimus on tehty, sen tulokset liitetään kuntotarkastusraporttiin kaikkine kauppaan vaikutuksillisine seikkoineen. Rakenneavaus tarkentaa kohteen kunnon ja vaikuttaa näin myös hintaan.

Kunto ei ole koskaan kaupan este! Se rajaa ostajien kohderyhmän tarkemmaksi ja mahdollistaa pysyvät kaupat sekä tyytyväiset asiakkaat. Tästä lisää seuraavassa kohdassa.

4.     Myynti-ilmoituksessa oleva kunnon määritys on tosiasiaväite

Asuntojen markkinoinnissa on tärkeää kohdentaa mainonta potentiaalisille asiakkaille. Hyvään markkinointiin kuuluu tänä päivänä tarkka kohdentaminen tarkoin valitulle kohderyhmälle. Tällöin keskiöön nousee asunnon myynti-ilmoituksen sisältö, kohteen tiedot. Hyväkuntoista kohdetta myydään juuri sellaista etsivälle. Tarkka kohdentaminen tuottaa tuloksia, vähentää turhia kustannuksia ja turvaa kauppojen onnistumisen sekä osapuolien tyytyväisyyden. – Tyytyväisyys hankintaan vähentää reklamaatioita.

Jos mahdollista, myynti-ilmoituksissa voisi mielestämme lukea Kohteen kunto -otsikon jälkeen uudenveroinen / hyvä / tyydyttävä -nimikkeiden sijaan: Tutustu kohteen kuntotarkastusraporttiin kk/vvvv, jolloin ostajaehdokas voisi itse määritellä, onko kohde juuri hänen tarpeisiinsa soveltuva. Jos kuntotarkastusta ei ole tehty, lukisi kohdassa Kunto: määrittelemätön. Jos tämä kuulostaa tylyltä, voi lausetta jatkaa esimerkiksi mainitsemalla, että kuntotarkastus tehdään ennen kauppoja.

Ostaja voi käsittää erilaiset valmiit laatunimikkeet väärin. Esimerkiksi, mikä on uudenveroisen ja hyvän kunnon ero? Mikä on se raja, jossa hyvä kunto muuttuukin tyydyttäväksi? Onko ilmoituksen laatija tietoinen mm. kohteen mahdollisista riskirakenteista, ja voiko uudenveroinen muuttuakin myöhemmin jopa tyydyttäväksi tai huonokuntoiseksi? Onko perustelematon kunnon määritys harhaanjohtavaa?

Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan ”Mainostajan on pystyttävä todistamaan markkinoinnissa käyttämänsä tosiasiaväitteet oikeiksi. Väitteiden paikkansapitävyydestä on varmistauduttava jo ennen niiden esittämistä ja­ – väitteiden on pidettävä paikkansa markkinoinnin julkaisuajankohtana.” (Lähde: https://www.kkv.fi/Tietoa-ja-ohjeita/markkinointi-ja-menettely-asiakassuhteessa/tosiasiavaitteet-ja-vertailut/)

Mielestämme asunto- ja kiinteistökaupassa mainonnassa ei voida puhua tai sallia kohteen kunnon liioittelua tai ”oman tuotteen kehumista”. Ei voida siis olettaa, että ostajat käsittäisivät kohteen kunnon esittelyn vaikkapa ”uudenveroisena” olevan mainontaan kuuluvaa ”sallittua liioittelua” vaan tämä käsitetään ns. tosiasiaväitteeksi. Kyseessä on kuitenkin useimmiten elämämme suurin hankinta. Tosiasiaväite on aina pystyttävä osoittamaan todeksi.

Tällä pohdinnalla haluamme nostaa esiin asuntokaupan yksityiskohtia, jotka ovat mielestämme merkityksellisiä, kun halutaan rakentaa sellainen palvelukokonaisuus, jossa reklamaatioille on vähän tai ei lainkaan sijaa. Kyse on myös vastuullisuudesta.

5.     Ostajalle pidetään ns. Ostajan kierros

Ostajalle tulisi aina pitää kuntotarkastuksen tiimoilta ns. Ostajan kierros, jossa tarkastaja käy raportin ja kohteen perustellusti lävitse: rakenteet, riskit, korjausehdotukset ja mahdolliset edessä olevat elinkaarikorjaukset.

Ostajan kierros vahvistaa ostajan tietämystä kohteen todellisista ominaisuuksista. Hän tuntee kaupan olevan ”tuotteen” ja tekee näin ostopäätöksensä sen oikeitten ominaisuuksien perusteella.

Jos talo on esimerkiksi peruskorjausta vaativa, tai jos siinä on kosteusvaurio, sen ostaa henkilö, joka on valmistautunut juuri tämän kaltaisen kohteen hankintaan. Hän haluaa remontoida ja hänellä on siihen resurssit. Taloa ei osta kukaan, joka luulee saavansa uudenveroisen talon ja joka sittemmin palaisi asiaan reklamaation merkeissä.

Joskus ostaja on ajatellut jatkotutkimussuosituksista, että ”mitä väliä tutkimisella tässä vaiheessa enää on, kun kohteesta on olemassa hyvä kuntotarkastusraportti, ja myyjä vastaa virheistä kuitenkin 5 vuoden ajan”. – Korkein oikeus on kuitenkin tuomioillan viime vuosina vahvistanut oikeuskäytäntöä, jossa tällaisessa selkeässä riskitilanteessa ostajalle onkin syntynyt laajempi selonottovelvollisuus kuin esimerkiksi mitä porareikätutkimuksella voidaan selvittää.

Alla muutama nosto aiheesta:

”Ostaja voi joko myyjän suostumuksella ryhtyä itse toimenpiteisiin kiinteistön kunnon selvittämiseksi tai edellyttää myyjältä riittävää selvitystä kiinteistön kunnosta ennen kaupan tekemistä”. (Esimerkkilauseen lähde: KKO:2020:23, Korkeimman oikeuden ratkaisu perustelut, kohta 10.).

”Koska ostajilla oli kohteesta saamiensa tietojen vuoksi ollut erityinen syy edellyttää lisätutkimuksia alapohjan kunnon selvittämiseksi ennen kauppaa, he eivät voineet vedota virheenä kaupan jälkeen havaittuihin alapohjan vaurioihin.” (Esimerkkilauseen lähde: KKO:2020:23, Korkeimman oikeuden ratkaisu perustelut, kohta 11.).

Yhteenvetona pohdiskelusta voidaan nostaa se tosiseikka, että koska tekemättä jätetyt jatkotutkimukset aiheuttavat suuren osan riitatapauksista, tulee kaikkien kaupan osapuolien tehdä asiassa muutos. Jatkotutkimuskehote on selkeä osoite riskistä. Miksi siitä on kuitenkin muodostunut asuntokaupan mörkö, joka helposti lakaistaan maton alle eläen toivossa, ettei tämä riski varmaan realisoidu.

Tehdään jatkossa vain hyviä kauppoja ja otetaan haltuun onnistumisen yksityiskohdat!

Lähteet:

KKO:2020:23 Kiinteistön kauppa – Laatuvirhe – Tarkastusvelvollisuus
Diaarinumero(t): S2018/704
Taltionumero: 299
Antopäivä: 4.3.2020
ECLI-tunniste: ECLI:FI:KKO:2020:23

ja

KKO:2019:16 Kiinteistön kauppa – Laatuvirhe – Tarkastusvelvollisuus
Diaarinumero(t): S2017/633
Taltionumero: 329
Antopäivä: 27.2.2019
ECLI-tunniste: ECLI:FI:KKO:2019:16

 

Lue lisää

Kuntotarkastus

Rakenneavaus hinta

Rakenneavaus-video