Pysyvät asuntokaupat by Lintukangas

Pysyvien asuntokauppojen rautalankamalli

Pysyvät asuntokaupat syntyvät tällä rautalankamallilla: teetä vähintään YTM-kuntotarkastus (Suoritusohjeet KH 90-00394, LVI 01-10414) mukaisesti ennen asuntokauppoja. Valitse osaava ja luotettava tarkastusyritys ja tarkastaja. Lisäksi kuntotarkastajan raportissa perustelemat ja suosittelemat jatkotutkimukset tulee aina tehdä ennen kauppoja.

Lue artikkelimme, kerromme, miten teet paremmat ja pysyvät asuntokaupat, vältyt riidoilta ja oikeuskäsittelyltä sekä säästät harmia, hermoja, mielipahaa ja hammastenkiristelyä.

Vielä enemmän säästät rahaa, sillä oikeusturvavakuutus ei riitä kuin riitatapauksen avauskuluihin.

Kesä 2021 ja kuumentuneen asuntokaupan ongelmat

Pysyvät asuntokaupat ovat jokaisen asuntokauppiaan harras toive. Kukaan ei halua purkaa kauppaa, maksaa hinnanalennusta tai ajautua jopa 5 vuotta kestävään oikeuskäsittelyyn. Asuntokauppariidan kustannukset voivat ylittää jopa 100 000 €. – Valitettavasti viime kesän kuumentunut asuntokauppa on lisännyt huomattavasti myös asuntokauppariitojen määrää.

Lintukankaalle on tullut selvitettäväksi useita riitatapauksia, joissa heti kärkeen olemme voineet havaita, että kuntotarkastus ei ole ollut YTM:n mukainen.

Rikkana rokassa on yleensä vielä tilanne, ettei kuntotarkastajan suosittelemia jatkotutkimuksia ole tehty tarkastajan perusteluista huolimatta. On ollut kiire tehdä kaupat ja jättää riskiajattelu pelkästään tarkastajan harteille. Tekee mieli kysyä, miksi on otettu tällainen riski ostaa kohde, jonka kunto tulisi asiantuntijan mielestä vielä tarkemmin varmistaa?

Pysyvät asuntokaupat tehdään harkiten

YTM-kuntotarkastus tulee vähätellyksi yleensä niillä tahoilla, jotka tekevät omanlaisensa tarkastuksen ”edullisesti ja ammattitaitoisesti”. Edullisuus tulee juuri siitä, ettei kaikkia YTM-suoritusohjeen mukaisia seikkoja tarkasteta. Säästetään aikaa ja työtä. – Tulee edulliseksi!

Edellisen johdosta myös tarkastusraportti voi olla useiden kymmenien sivujen sijaan vain muutamia sivuja epäammattimaisia toteamuksia täynnä. Näistä yleisin on kuuluisa: ”mummon mökin haju”. Olemme nähneet myös tekstiä, jonka ei luulisi olevan peräisin rakennusalan ammattilaisen käsistä. On sotkettu rakenteet ja termit, vähätelty vaurioita sekä kommentoitu lähinnä kosmeettisia seikkoja, kuten esimerkiksi: ”keittiön työtasossa on naarmuja”.

Myyjän tiedonantovelvollisuuden täyttäminen

Yleistä tällaisilla itse keksityillä tarkastuksilla on, ettei tarkastusraportin liitteenä ole kattavaa kuntotarkastuksen alkuhaastattelulomaketta. Alkuhaastattelu on tärkeä tehdä, koska se turvaa myyjän tiedonantovelvollisuutta; Myyjän tulee antaa ostajalle tiedot kaikista kauppaan vaikutuksellisista seikoista.

Raporttiin liitetty alkuhaastatteludokumentti kaikkine yksityiskohtineen on tärkeä osa tarkastusta. Se antaa paljon tietoa kohteen historiasta, korjauksista tai vaurioista. Se auttaa myös kuntotarkastajaa havainnoinnissa.

Miksi YTM-kuntotarkastusmalli on hyvä?

YTM-tarkastuksen tarkastusmalli ja yksityiskohdat ovat usean eri asiantuntijatahon yhdessä läpeensä pohtimat, suunnittelemat ja kehittämät. Tarkastuksessa tulee käydä säntillisesti läpi kaikki suoritusohjeissa mainitut kohdat. Päärakennekohtia on yli 20 ja niissä tarkastettavia alakohtia jokaisessa jopa kymmeniä. Erikseen vielä lämmitys-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja sähkölaitteet.

Kuntotarkastuksen tavoitteena on selvittää rakennuksessa mahdollisesti olevat terveyden tai turvallisuuden perusteella korjausta vaativat vauriot, virheet ja puutteet sekä vaurioriskit. Tavoitteena ovat aina pysyvät kaupat ja tyytyväiset kaupan osapuolet.

Jos siis kuulet, että tätä kehitettyä tarkastusmallia vähätellään, kysy tällaiselta henkilöltä, mikä kohta tarkastuksessa ”mättää” ja miksi. Miten hänen tekemänsä tarkastus on tätä parempi? Älä kuitenkaan sorru selityksiin. Osta vähintään YTM:n tasoinen, kattava kuntotarkastus.

Koska kuntotarkastus selvittää kohteen kuntoa rakennetta rikkomattomin menetelmin, on tärkeää, että rakenneavauksista puhutaan ennen tarkastusta. Rakenneavauksella emme tarkoita rasiaporareikää vaan isompaa avausta esimerkiksi riskirakenteen kunnon selvittämiseksi. Rasiaporareikä ei ole mielestämme riittävä rakenneavaus, koska rakenteen muodostava alue on myös nähtävä kokonaisuudessaan.

Pysyvissä asuntokaupoissa on jatkotutkimukset tehty

Pysyvät asuntokaupat edellyttävät, että kohteen kunto tunnetaan. Mikäli kuntotarkastaja on suositellut jatkotutkimuksia, ne tulee luonnollisesti tehdä ennen kauppoja. – Uskoimme aiemmin, että edellistä lausetta ei tarvitse kenellekään perustella, mutta käytäntö on osoittanut toista.

Jos kuntotarkastusraportissa on suositeltu jatkotutkimuksia, ne täytyy tehdä ennen kauppoja, koska suositus tarkoittaa, että tässä kohden voi piillä vaurion riski, jota tarkastaja ei silmämääräisesti havaitse. Jatkotutkimus tulee tehdä myös, koska sillä voidaan varmistaa yhtä lailla esimerkiksi riskirakenteen a.) olemassaolo ja b.) kunto tai vaurio. Tutkimuksen tekeminen vähentää asuntokaupan riskejä. Älä ota turhia riskejä!

Kiinnitä huomiota elinkaarensa päässä oleviin rakenteisiin

Jos jonkin rakenteen/järjestelmän on todettu kuntotarkastusraportissa olevan ns. elinkaarensa päässä, tulee tähänkin asiaan kiinnittää huomiota. Se tarkoittaa, että rakenne on käytännössä uusittava. Yleensä, mitä pikimmiten, sitä varmemmin vältytään vauriolta.

Asiaa tulee ajatella myös niin, että elinkaarensa päässä oleva rakenne on voinut jo aiheuttaa vaurioita, ja rakenne tai järjestelmä on tutkittava jatkotutkimuksin. Mikäli päädytään heti rakenteen tai järjestelmän uusimiseen ilman jatkotutkimusta, tulee ymmärtää, että piilevä virhe on mahdollinen ja siitä on ehkä epävarmempaa reklamoida. Ostaja on ollut tietoinen rakenteen olevan elinkaarensa päässä, vanhentunut, huonossa kunnossa.

Kooste: YTM, jatkotutkimukset ja harkinta

Kaikkein parhain tapa varmistaa kohteen kunto ja kauppojen pysyvyys ennen ostopäätöstä on tehdä YTM-kuntotarkastuksen lisäksi kaikki suositellut jatkotutkimukset ja tehdä mieluummin muutama rakenneavaus kuin ei ollenkaan. Kaikki nämä ennen kauppakirjan allekirjoittamista.

Harkitse rauhassa, minkälaisen kuntotarkastuksen ostat. Parin sadan euron säästö voi koitua kalliiksi, jos kaupat äityvät oikeussalin puolelle. 100 000 €:n kulut ja 5 vuotta epätietoisuuden tunteita arjessa ei ole tarkastuksen hintaan nähden missään ymmärrettävässä suhteessa. On yleistä, että kuntotarkastus voidaan maksaa tarvittaessa osissa tai pitkällä maksuajalla (Lintukankaalla jopa 75 pv).

Harkitse, mitä ostat, niin tarkastuksen kuin kohteenkin suhteen.

Katso lisää tietoa aiheesta pysyvät asuntokaupat:

·      YTM-kuntotarkastus hinnasto https://www.kuntotarkastus.info/hinnasto/hinnasto-1/

·      Kuntotarkastus info https://www.kuntotarkastus.info/kuntotarkastustieto/

·      Kilpailu- ja kuluttajaviraston ohjeita kuntotarkastuksen ostamiseen