pinta-alamittaus asuntokauppaan

Pinta-alat asuntokaupassa – unohdettu yksityiskohta?

Pinta-alat asuntokaupassa voidaan ilmoittaa useana eri lukuna. Kaikki ilmoitustavat ovat hyväksyttäviä. Kuitenkin myyjällä/välittäjällä on velvollisuus varmistua, että ostaja on ymmärtänyt, mitä neliöitä on ostamassa. Termejä ovat esimerkiksi:

  • käyttöala
  • bruttoala
  • kerrostasoala
  • huoneistoala
  • rakennusosa-ala
  • huoneala

Näiden lisäksi vilisee myös termejä, kuten:

  • asuinpinta-ala
  • rakennusoikeus neliöt
  • rakennettu ala
  • kokonaisala
  • hyötyneliöt
  • piiloneliöt
  • kellariala
  • tai jopa: muu pinta-ala

Mitä siis ollaan ostamassa ja myymässä?

Kiinteistökaupan kauppakirjassa on täysin yleinen lauselma: kauppahinta ei perustu rakennuksen pinta-aloihin, eikä niitä ole tarkastusmitattu. Rakennuksen pinta-alat perustuvat rakennuslupa-asiakirjoihin. Kiinteistö on kokonaisuus, ei vain sillä sijaitseva rakennus, vaikka kiinteistöllä sijaitseva rakennus yleensä näytteleekin pääosaa kiinteistökaupassa.

Silmiini osui kuluttujariitalautakunnan julkaisema tapaus pinta-ala -aiheessa.

Tässä klassisessa esimerkissä tulee esille kaikki ongelmat, joita pinta-alojen ilmoittamisessa ja laskemisessa esiintyy.

Myyntiesitteessä oli mainittu asuinpinta-alaksi 162 m², mikä oli myös kirjattu kauppakirjaan huoneistoala 162 m², vaikka kyseessä oli kerrosala.

Mitä eroa on kerrosalalla, huoneistoalalla ja asuinpinta-alalla?

Kerrosala on maankäyttö- ja rakennusoikeuteen liittyvä käsite, jonka määrittelee maankäyttö- ja rakennuslaki (132/1999) pykälässä 115. ”Rakennuksen kerrosalaan luetaan kerrosten alat ulkoseinien ulkopinnan mukaan laskettuina ja se kellarikerroksen tai ullakon ala, johon sijoitetaan tai voidaan näiden tilojen sijainnista, yhteyksistä, koosta, valoisuudesta ja muista ominaisuuksista päätellen sijoittaa rakennuksen pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaisia tiloja §115, mom.3”

Kerrosten alat, sekä ullakon ja kellarin kerrosalaan luettavien osien alat, lasketaan standardin käsitteitä käyttäen kerrostasoaloina. Koska kerrosalaan luetaan ullakolla ja kellarikerroksissa vain pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaiset tilat, rakennuksen kerrosala voi olla pienempi kuin rakennuksen bruttoala.

Huoneistoalan määritelmä on ala, jota rajaavat toisaalta huoneistoa ympäröivien seinien, toisaalta huoneiston sisällä olevien kantavien ja muiden koko rakennukselle välttämättömien rakennusosien huoneiston puoleiset pinnat.

Pinta-alat asuntokaupassa, määritelmät lyhyesti

Kerrosala on ulkoseinien ulkopinnan mukaan mitattu ala ja huoneistoala ulkoseinien sisäpinnan mukaan mitattu ala. Huoneistoalasta käytetään usein myös termiä asuinpinta-ala ja kerrosalasta kokonaispinta-ala, vaikka nämä eivät ole oikeita termejä virallisessa standardissa.

Lisäksi kauppakirjassa ja ilmoittelussa kiinteistönvälittäjä käyttää termiä noin. Kuinka paljon neliöt voivat sitten poiketa ilmoitetusta tästä noin arvosta? Jokainen tapaus on omanlaisensa ja pääsääntöisesti korvauksia on tullut maksettavaksi, kun poikkeama on ollut yli 10 % ilmoitetusta. Tällöinkään korvaussumma ei ole ollut lineaarinen poikkeaman kanssa vaan 70-50 %:n erotus neliöhinnasta.

Ratkaisuja

Ratkaisuja, joissa hinnanalennus on hyväksytty KKO 1984 II 108 (m2 poikkeama 19%, hinnanalennus 13%) ja 1990 :120 (m2 poikkeama 15 % ja hinnan alennus 10 %) ja KKO:2003:61 (m2 poikkeama n. 16 % ja hinnan alennus n. 11 %) Helsingin hovioikeus 2007:3 (poikkeama n. 9 % ja hinnan alennus 5 %)

KKO ratkaisussa 1986 II 55 asunto-osakkeiden pinta-alavirhe oli hylätty, kun asunto-osakeyhtiön suorittaman mittauksen jälkeen virheeseen oli vedottu liian myöhään eli kolme vuotta kaupan jälkeen.

Ammattilaisena silmiini pistää lisäksi kuluttajariitalautakunnan lausunnossa kohta asiantuntijalausunto. Asiantuntijalausunnossa on esitetty huoneistopinta-alamittauksen tulokset. Kuten lautakuntakin on kiinnittänyt huomiota, ei asiantuntijalausunnossa ole kerrottu, millä tavalla mittaustuloksia on käsitelty.

Mikäli asiantuntijalausunnossa ei viitata mihinkään yleiseen ohjekorttiin tai standardiin, voidaan mittaustuloksia käsitellä periaatteessa aika vapaasti. Ssilloin itse lausunnossa tulisi yksiselitteisesti kertoa, kuinka mittaustuloksia on käsitelty ja miten mittaus on tapahtunut.

SFS 5139 -standardi määrittelee tarkkaan ja kuvin havainnollistaen, kuinka eri aloja tulkitaan ja kuinka määritellään erilaiset pinta-alan käsitteet. Lisäksi, mikä tärkeintä, standardissa on määritelty, miten pinta-alat tulee mitata, mikä on mittaustarkkuus, ja kuinka lukemat pyöritetään. Standardi sisältää myös suuntaa antavan ohjeistuksen, kuinka mittaustulokset tulisi esittää.

Varsinaista vakiomallia tai suoraa ohjetta pinta-alamittauksen tuloksille ei ole olemassa. Mittausraportti on aina tekijänsä näköinen. Standardissa sanotaan: mikäli laskettavasta rakennuksesta ei ole mittapiirustuksia, joista alat voidaan laskea, tulee laatia mittapiirustukset, joissa tulee esiintyä kaikki alojen laskemisessa tarvittavat mitat. ─Tässä ei kuitenkaan täsmennetä, käytetäänkö mittapiirustuksessa mitattuja arvoja vai ohjeen mukaan pyöristettyjä arvoja. Lopputuloksen kannalta tällä ei ole kuitenkaan suurta merkitystä.

Pinta-alat ja mittauksen tarkkuus

Mittaustarkkuus on neljän merkitsevän numeron tarkkuus. Mittoja ei kuitenkaan tarvitse lukea kuin 10 mm:n tarkkuudella. Mikäli mitta on kahden pyöristysarvon puolessa välissä, pyöristetään parilliseen pyöristysarvoon. Kohdassaa, jossa mittalukema on 2335mm, arvo pyöristetään laskennassa arvoon 2340.

Pinta-alat ilmoitetaan laskennassa kokonaislukuina, kuitenkin alle 100 m2 ilmoitetaan 0,5 m2 tarkkuudella. Hyvässä asiantuntijalausunnossa nämä yllä olevat pyöristyssäännöt on kirjoitettu auki, jotta asiasta tietämätönkin ymmärtää laskennassa ja tuloksissa annettujen arvojen merkityksen ja mahdollisessa jälkitarkastuksessa havaitun arvopoikkeaman syyt.

Lisäksi hyvässä asiantuntijalausunnossa tulee kertoa muutkin epävarmuustekijät ja niiden vaikutus lopputulokseen. Tällaisia epävarmuus tekijöitä voi olla epävarmuus kantavista seinistä huoneistoalaan, mikäli mittaushetkellä ei ole käytettävissä rakennepiirustuksia.

Pinta-alamittauksen hinta

Uudenmaan alueella voisin lähtökohtaisesti sanoa, että mittaus maksaa alle neliön ja useimmiten hinta on alle puoli neliötä.

Millaisiin riitoihin pinta-ala voi johtaa? Esimerkkinä käytetyssä tapauksessa riita oli 15 000 €, mutta täysin kohteesta riippuen puhutaan lähes aina tuhansista euroista, mittaus kuitenkin maksaa satasia.

Milloin pinta-alat on syytä mitata?

Pinta-alat on syytä mitata etenkin silloin, kun kauppahinta tulee pääasiallisesti perustumaan neliöihin eli kyseessä on osakehuoneisto. Erityisesti tulisi mitata vanhemmat kohteet, joissa vastikkeen maksu perustuu neliöihin. Toinen erityinen kohderyhmä on kiinteistöt, joiden rakennuksista ei ole saatavissa minkäänlaisia asiakirjoja.

Hyvään välitystapaan kuuluu, että kiinteistönvälittäjä kertoo toimeksiantajalle pinta-alojen merkityksen kohteen kaupalle ja mahdollisesti vaikutuksen kaupankäyntiin ja kauppahintaan. Ammattitaitoinen välittäjä osaa kertoa myös yrityksistä, joista pinta-alamittauksia voidaan tilata, jotta ne tulee suoritettua standardin SFS 5139 mukaan.

Turvallisiin asuntokauppoihin ja oikeisiin neliöihin!

Riikka Lintukangas
LKV LVV KiaT
Asiantuntijalausunnot
Rakennuspiirtäjä
Energiatodistusten laatijan pätevyys FISE