Maakaari tutuksi

Maakaari määrittelee kiinteistökaupan eri vaiheet lain edessä. Kyseessä on lakikokoelma, jossa käsitellään kiinteistön saanto, omistajuuden kirjaaminen, kiinteistöön koskevat erilaiset kirjaamiset mm. panttioikeus, kiinnitykset, erityisten oikeuksien kirjaaminen, kuin myös rasitteet.

Tärkeää on ymmärtää käsite kiinteistö. Yleisesti kiinteistöstä puhutaan ajatuksella, että puhutaan konkreettisesta rakennuksesta.

Maakaari tarkoittaa kiinteistöllä kuitenkin maa-aluetta, jolla sijaitsee rakennus tai rakennuksia tai rakennelmia.

Suora lainaus kiinteistönmuodostamislaista §2:

”Kiinteistöllä tarkoitetaan sellaista itsenäistä maanomistuksen yksikköä, joka kiinteistörekisterilain (395/85) nojalla on merkittävä kiinteistönä kiinteistörekisteriin ja kiinteistörekisteriin merkittävää erillistä yksikköä. Kiinteistö käsittää siihen kuuluvan alueen, osuudet yhteisiin alueisiin ja yhteisiin erityisiin etuuksiin sekä kiinteistölle kuuluvat rasiteoikeudet ja yksityiset erityiset etuudet.”

Maakaari sisältöineen ulkoa?

Mitä maakaaresta tulisi sitten tietää, kun on ostamassa tai myymässä asuntoa. Koko lain tunteminen ei ole tarpeellista, ja osaava kiinteistönvälittäjä tuntee lain keskeisimmät sisällöt ja tilanteet, joissa kaupankäynnin osalta tulee tarkastaa asioita tai tarkastuttaa ne kiinteistölakimieheltä.

Ole tarkka

Asiat, joissa tulee olla tarkkana ja jotka vaativat erityistä huolellisuutta ovat yleensä asioita liittyen saantoon tilanteissa, joissa saanto ei ole tapahtunut kaupan käynnin kautta vaan kyseessä on ollut ositus, yhteisomistajuuden purku, perintö tai muu vastaavan tyyppinen saanto, kuin kauppa.

Lisäksi kiinteistönvälittäjän selonottovelvollisuuteen tulee selvittää kiinteistöä koskevat rasitukset ja oikeudet. Nämä ovat yleensä helposti selvitettävissä rasitustodistuksen kautta.

Kaupan käynnissä tulee olla kauppakirjan allekirjoituspäivänä tulostetut kiinteistörekisteriote, lainhuuto ja rasitustodistus. Maakaaren mukaan näillä asiakirjoilla saadaan selville kiinteistön keskeisimmät asiat selvitettyä ennen luovutusta.

Maakaari ja kiinteistön luovutus

Kiinteistön luovutus ei ole pätevä ilman kaupanvahvistajan vahvistusta siitä, että kauppakirja on laadittu maakaaren mukaisesti.

Suora lainaus: maakaaren luku 2 Kiinteistön kauppa §1. Kauppakirjan muoto. Kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti. Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava kauppakirja. Kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa. Kauppakirjasta on käytävä ilmi

  • luovutuksen tarkoitus
  • luovutettava kiinteistö
  • myyjä ja ostaja; sekä
  • kauppahinta tai muu vastike

Kauppa ei ole sitova, ellei sitä ole tehty tässä pykälässä säädetyllä tavalla. Jos myyjä ja ostaja ovat sopineet kauppakirjaan merkittyä suuremmasta kauppahinnasta tai muusta vastikkeesta, myyjällä ei ole oikeutta saada perityksi enempää kuin mitä kauppakirjaan on merkitty.

Suomessa on sopimisen vapaus. Muilta osin ja ehdoilta kauppakirja saa olla vapaamuotoinen.

Maakaaressa käydään läpi

Maakaaressa käydään läpi lainhuudatusmenettely, kiinteistökiinnitys ja panttioikeus.

Nämä asiat yleensä hoitaa pankin henkilöstö. Kiinteistökaupassa näihin ei tarvitse juuri ostajan ja myyjän erityisesti perehtyä etenkin tilanteessa, jossa pankki on mukana lainoittajana.

Jos kiinteistökauppaa tehdään käteiskauppana, tulee erityistä huomioita kiinnittää, onko kiinteistöllä panttikirjoja ja niiden siirtyminen kaupanteossa ostajan haltuun. Lisäksi ostajan tulee hakea lainhuudatus kiinteistölle kuuden kuukauden kuluessa luovutuskirjan tai muun saannon perusteena olevan asiakirjan tekemisestä.

Kaupanvahvistajan velvollisuus ei ole tarkistaa ja varmistaa panttikirjojen siirtyminen ostajan haltuun eikä myöskään valvoa lainhuudon toteutumista. Kaupanvahvistajan velvollisuus on kuitenkin antaa ohjeistus lainhuudon hakemiseksi, myös tilanteessa, jossa pankki hakee lainhuudon ostajan lukuun.

Maakaaren tunteminen on vastuullisen Laillistetun kiinteistönvälittäjän velvollisuus. Suosittelemme kiinteistökaupassa käyttämään LKV-pätevöitynyttä kiinteistönvälittäjää.

LKV-pätevyyden myöntää Keskuskauppakamari hyväksytyn kokeen suorittamisen jälkeen, jolla on varmistettu henkilön osaaminen toimia kiinteistönvälittäjänä.

Hyödyllisiä linkkejä:

Jos sinulla on kysyttävää, asiantuntijamme auttaa:

Riikka Lintukangas
LKV, LVV, KiAT
Laillistettu kiinteistönvälittäjä
Maanmittauslaitoksen määräämä kaupanvahvistaja 402000/817
p. 0400 997 515

maakaari kiinteistökaupassa