Asuntokauppalaki turvaa kaupan osapuolien oikeuksia

Asuntokauppalaki on laki, jota sovelletaan asunto-osakeyhtiön osakkeiden myynnissä. Maakaarta taas sovelletaan kiinteistökaupoissa, jolloin siis myydään esimerkiksi omakotitalo, paritalo, tontti tai muu kiinteistö. Kaupan vahvistaa tällöin kaupanvahvistaja.

Asuntokauppalaki ja sen soveltaminen

Asuntokauppalakia sovelletaan myös silloin, kun ostaja tekee myyjälle vaatimuksen asunnossa havaitun tai epäillyn virheen johdosta. Lakia sovelletaan vastaavasti tilanteessa, jossa puolustaudutaan tätä ostajan virheväitteitä vastaan.

Asunto-osakeyhtiön huoneiston hallinta

Ostettuaan asunto-osakkeen, tulee ostajasta yhtiön osakas ja hän saa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksen mukaista huoneistoa. Asukas ei omista asuntoaan, vaan ainoastaan osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan asuntoa.

Tästä johtuen asunto-osakeyhtiön osakkeiden omistaja ei esimerkiksi voi ilman lupaa tehdä muutoksia hallitsemansa huoneiston rakenteisiin tai antaa lupaa tutkimuksiin, joissa rakenteita joudutaan avaamaan. Tällainen tutkimus on esimerkiksi rakenteiden kosteusmittaus, jossa tarvitaan porareiän tekemistä mittausanturia varten.

Toisaalta yhtiö on myös vastuussa rakenteista, jolloin esimerkiksi se vastaa laattojen alla olevasta vesieristeestä jne.

Asunto-osakeyhtiön osakkeiden kauppa vapaamuotoisesti

Asuntokauppalain mukaan asunto-osakkeiden kauppa voidaan tehdä vapaamuotoisesti, myös ostotarjous voidaan tehdä vapaamuotoisesti, esimerkiksi sähköpostitse tai suullisesti. Tarjous sitoo ostajaa, kun myyjä on hyväksynyt tarjouksen. Ostosta vetäytyminen tarkoittaa yleensä korvauksia myyjälle, jos tästä on sovittu. Riitatilanteissa suulliset sopimukset ovat vaikeita todistaa.

Kiinteistökaupassa kaupan vahvistamiseen tarvitaan ns. hyväksytty kaupanvahvistaja.

Asuntokauppalaki virhetilanteista

Virhetilanteessa ostajan tulee reagoida eli esittää reklamaatio myyjälle kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta. Tämä tarkoittaa yleensä 2 vuotta asuntokaupasta ellei kyseessä ole myyjän puolelta ns. kunnianvastainen menettely, arvoton menettely tai törkeä huolimattomuus. Oikeussalissa näitä tekijöitä punnitaan aina kokonaistilanne huomioon ottaen. Tilanne ei koskaan ole täysin yksiselitteinen. Mitä aiemmin virheestä relamoidaan, sitä paremmin voidaan keskittyä itse virheeseen eikä menettelytapoihin.

Oikein ja huolellisesti tehty kauppa on kaikkien etu, kaikissa asuntokaupan tilanteissa.

Virheen suuruus

Virheen korjaaminen asunto-osakeyhtiössä tulee aina tehdä koko yhtiön lukuun ja kustantamana. Poikkeuksena tilanne, jossa asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä on sovittu asiasta toisin. Esimerkiksi, että jokainen vastaa omassa hallinnassaan olevan huoneiston virheiden korjaamisista jne.

Ostaja voi vaatia myyjältä taloudellisena virheenä vain niitä korjauskustannuksia, joihin hän yhtiön osakkaana joutuu osallistumaan virhettä korjattaessa.

Haluatko tietää lisää?

Asuntokaupan kuntotarkastus on hyvä tehdä kaupan yhteydessä.