Kuntotarkastajan vastuu asuntokaupoilla
Jaa FBssä
Twiittaa
Jaa LIssä
Meilaa

Kuntotarkastajan vastuu asuntokaupassa, 4 osatekijää

Kuntotarkastajan vastuu asuntokaupassa artikkelissamme pohdimme kuntotarkastajan vastuuta ja onnistumisen edellytyksiä. Inhimillinen toiminta sisältää aina virhemahdollisuuksia, on sitten kyse lääkärin työstä, toimistovirkailijan työstä tai tarkastajan työstä – alalla kuin alalla.

Kuntotarkastajan toimintaan vaikuttavat tekijät

  1. Ammattitaito & koulutus & kokemus -kokonaisuus
  2. Vähintään YTM ohjeiden noudattaminen tarkastuksella
  3. Huolellisuus ja havainnointikyky
  4. Viestintätaidot (selkeästi laadittu raportti, riskit, merkitykset, ostajan kierros, tarkastuksen jälkeinen tuki)

Edellisten osa-alueet vaikuttavat selkeiltä, mutta silti jokainen osa-alue voi tuottaa lisäkysymyksiä; Mikä on tarvittava koulutus, ammattitaito ja kokemus? Mitä on huolellisuus? Havainnoiko tarkastaja kaikki mahdolliset virheet vai jäikö jotain huomaamatta? Onko YTM:n ohjeita noudatettu? Mikä on ”selkeä” raportti, jota rakennusasioita tuntematonkin voi ymmärtää.

Väistämättä tulee myös mieleen, päättyykö tarkastuspalvelu raportin toimittamiseen vai saavatko osapuolet minkäänlaista tukea raportoinnin jälkeen? Usein kysymyksiä herää vasta, kun asunnossa on asuttu jonkin aikaa tai aloitetaan remontti.

Ammatissa kuin ammatissa edellisten lisäksi asiaan vaikuttaa suuresti myös henkilön asenne. Kun ostat kuntotarkastusta, toimi myös ostajana vastuullisesti ja selvitä, mitä sinun tulisi tietää palvelusta, jota ostat, keneltä ostat ja millä perusteella ostat. Tutustu aiheeseen Tarkastus Info -sivuillamme.

Kun asuntokaupan ja kuntotarkastuksen osapuolet tekevät yhteistyötä ja viestivät avoimesti, luodaan koko projektille hyvä alusta onnistua.

Pohdi vastuut aina ennen asuntokauppaa

Asuntokaupan vastuita ryhdytään usein pohtimaan vasta tilanteessa, jossa jonkin virheen katsotaan jo realisoituneen. Pettyneenä lähdemme etsimään tietoa ja vastuun kantajaa sekä ehkä jopa soitellen sotaan asuntokaupan peruminen mielessä.

Esimerkkinä otamme tässä varsin yleisen tapahtuman asuntokaupan reklamoinnissa: Kuntotarkastaja oli suositellut raportissa lisätutkimuksia piilovirheriskin minimoimiseksi. Tätä ei ole haluttu tehdä, jonka jälkeen ostaja on löytänyt kohteesta vaurion. Myyjä ei ole tästä enää täysin vastuussa, koska myös ostajalle syntyi lisätutkimussuosituksen jälkeisessä tilanteessa ns. laajennettu selonottovelvollisuus. Kuntotarkastaja on pitänyt lisätutkimusta, esimerkiksi jonkin tietyn rakenteen avaamista, perustellusti tärkeänä, joka seikka oli sittemmin tapauksessa sivuutettu. – Oli otettu tietoinen riski, joka sittemmin realisoitu, esimerkiksi remontin aikana löytyneenä vauriona.

Olisi aina hyvä pohtia vastuita jo ennen koko kauppatilannetta. Eri osapuolien vastuunkanto ja sen tunteminen tuottavat pysyvimmät kaupat. – Kaikki vaikuttavat kaikkeen. Vaikka kiinteistökaupassa myyjällä on viiden vuoden salaisten virheiden vastuu kaupan kohteeseen, ei se tarkoita, että ostaja voi toimia huolimattomasti tarkastaessaan kaupan kohdetta ja kuntoa. Mikäli riskirakenne on tiedossa ennen kaupantekoa, ei sen mahdollisesta vauriosta voi jälkeenpäin kovin herkästi reklamoida myyjää. Tutkimattoman riskirakenteen kunnon riskin kantaa ostaja.

Kuntotarkastajan vastuu tarkastustyöstä

Kuntotarkastajan tulee luonnollisesti aina vastata tarkastustyönsä tekemisestä huolella ja YTM:n mukaisesti. Kohteeseen ajan ja/tai käytön, huoltamattomuuden tai korjaamattomuuden myötä syntyneistä rakenteiden vaurioista tai vioista hän ei vastaa. Omakotitalon myyjä sen sijaan on vastuussa piilevistä virheistä 5 vuotta kaupanteon jälkeenkin.

Kuntotarkastaja vastaa niistä vahingoista, jotka hän on mahdollisella huolimattomuudellaan tilaajalle aiheuttanut, eli hän vastaa omasta työstään. Kuntotarkastaja ei voi rajata korvausvastuutaan vain palkkion suuruuteen. Vaikka tilaajana on ollut ennen myyntiin laittoa vain kohteen myyjä, voi kuntotarkastaja olla vastuullinen myös kohteen ostajalle, vaikka he eivät ole olleet sopimussuhteessa. https://www.kkv.fi/Tietoa-ja-ohjeita/Viat-viivastykset/asuntokaupan-virhe/kuntotarkastajan-vastuu/

Kuluttajan tulee voida odotetusti olettaa, että kuntotarkastaja on ammattitaitoinen ja huolellinen. Hän löytää vauriot/riskit tai osaa epäillä niitä, vaikka kohde olisi pinnoiltaan täysin remontoitu eikä esimerkiksi myyjä antaisi tehdä uusiin pintoihin rakenneavauksia. Tällöin myyjä/ostaja ottaa tietoisen riskin pintojen alla olevista mahdollisesti piilevistä virheistä. Kuntotarkastajan tulee tuoda tarkastuksella esille kohteeseen liittyvät epävarmuustekijät.

Myös remontoitu kohde voi sisältää riskejä

Kuntotarkastaja osaa rakennusalan asiantuntijana nähdä kokonaisuuden sokaistumatta esimerkiksi hienon näköisen remontin lopputuloksesta. Hän osaa kertoa, mitä riskejä esimerkiksi dokumentoimaton peruskorjaus voi sisältää. Miksi riskejä voi löytyä, jos lisätutkimuksia, avauksia, näytteidenottoa jne. ei saa tai voida tehdä.

Riskittömin kauppatapahtuma yhteistyöllä

Kodin myyntiin ja kunnon selvittämiseen, hintaan ja kaupan käynnin kestoon liittyy paljon tunnetta. Kaupan osapuolien vastuut on hyvä pohtia etukäteen, jotta turhalta harmittelulta ja päänsäryltä voidaan välttyä.

Kuntotarkastaja on asiantuntija, jonka kanssa yhteistyöllä kaupan osapuolet voivat kartoittaa mahdollisia riskejä ja myös poistaa niitä. Avoimuus ja yhteistyö kaikkien osapuolien taholta tuottaa riskittömimmän kauppatapahtuman.

Kuntotarkastajan vastuu laatuvirheistä

Lähtökohtaisesti kohteen myyjä vastaa laatuvirheistä ja annettujen tietojen oikeellisuudesta, myös välittäjän antamista tiedoista. Kuntotarkastuksen yhteydessä myyjä allekirjoituksellaan vakuuttaa antaneensa kaikki tiedot kohteen kunnosta kuntotarkastajalle ja muille kaupan osapuolille. Kuntotarkastaja voi joutua vastuuseen omalla huolimattomuudellaan aiheuttamastaan vahingosta.

Korvaustapauksissa yleisimmin ostaja on vaatinut kuntotarkastajalta vahingonkorvausta. Kuluttajariitalautakunta on harvemmin suositellut koko tarkastuspalkkion palauttamista, saati vahingonkorvausta. Usea tapaus liittyy nimenomaan tilanteeseen, jossa tarkastajan suosittelema jatkotutkimus on syystä tai toisesta jätetty tekemättä.

Kuntotarkastaja ei vastaa asunnon vauriosta tai puutteesta, vaan niistä vahingoista, joita vaurion tai puutteen havaitsematta jättäminen on tilaajalle aiheuttanut. Myös ilman perusteltua syytä tehty ja vääräksi osoittautuva jatkotoimenpidekehotus voi olla peruste vahingonkorvaukseen. Kuntotarkastaja ei siis voi vain varmuuden vuoksi suosittaa jatkotoimenpiteitä vaan jatkotoimenpiteille tulee olla perusteltu syy.

Kenen pitäisi vastata ja mistä?

Vastuita on helpompi miettiä tilanteessa, jossa ei itse ole juuri tekemässä asuntokauppaa. Tunteet pysyvät hallinnassa. Oma koti ja omaisuus aiheuttavat luonnollisesti aina suuria tunnereaktioita.

Mistä kenenkin sitten tulisi vastata asuntokaupassa maalaisjärjellä ajatellen? Luonnollisesti talon omistajan tulisi vastata siitä, että hän pyrkii pitämään kotinsa kunnossa. Hänen tulisi tällöin myös parhaiten tuntea kotinsa yksityiskohdat, tilanne ja historia. Hänellä on kaikki kohteen dokumentit hallussaan. Toivottavasti myös yhtä tarkka talon huoltokirja, mitä hänen autostaankin löytyy.

Rakenteista tietämätön omistaja voi kuitenkin olla melko tietämätön myös talonsa kunnon yksityiskohdista ja esimerkiksi rakenteiden elinkaaresta. Hän voi vaikka sanoa, että ”katto on uusi, se on uusittu 1980-luvulla”. Eli 40 vuotta sitten!

Omaa kotiaan myyvällä on 5 vuoden vastuu piilevistä kodin virheistä kaupan jälkeenkin. Tämän seikan tuntien myyjä ymmärtää, että vastuu on suuri ja kestää kauan. Riskejä ei kannattaisi ottaa. Kun tilataan kuntotarkastaja, pyritään tätä myyjän vastuuta määrittelemään ja mahdollisesti rajaamaan asiantuntijan määrittämillä yksityiskohdilla. Kuntotarkastaja ei ota kohteen kuntoa tai vauriohistoriaa vastuulleen. Hän ottaa vastuulleen sen, että tarkastaa kohteen YTM ohjeitten mukaan ja huolellisesti kirjaa havaintonsa puolueettomasti. Sanotaankin, että kuntotarkastaja on kohteen/kiinteistön puolueeton edustaja.

Talon omistajan ja myyjän tulee ymmärtää, että 5 vuoden vastuu ei siirry kuntotarkastuksen myötä häneltä pois. Sen sijaan hän voi tarkastusraportin avulla ymmärtää, mikä hänen kohteensa tila on ja rajata vastuutaan kertomalla ostajalle kaikki tiedossaan olevat, kauppaan vaikutukselliset seikat laajemmin, mitä silmämääräisesti kukaan voisi tehdä. Ei kuitenkaan pidä pelätä vanhan tai huonokuntoisen kohteen myyntiä. Tällaisten kohteiden kanssa pitää olla avoin kertomaan kaikki tiedossa olevat virheet ja puutteet sekä kirjata ne mahdollisimman kattavasti kohteen kauppakirjaan.

Kaupan kaataja vai puolueeton asiantuntija?

Usein on kuultu, että ”talokaupat kaatuivat kuntotarkastajan raporttiin”. Kuntotarkastaja on kaupankaataja. Tämän ymmärtää sellaisen henkilön lausumaksi, jonka odotukset kaupoilta ovat ristiriidassa kohteen kunnon kanssa.

Jos halutaan välttyä yllätyksiltä, puoltaa tämä vaatimus sitä, että kuntotarkastus tulisi olla tehtynä ja raportoituna jo ennen kohteen myyntiin laittamista. Tällöin tiedetään tarkemmin, mitä ollaan myymässä ja myös mihin hintaan. Tällöin kohteesta saatavat tarjouksetkin perustuvat todelliseen ja tämän hetkiseen tilanteeseen.

Kun kuntotarkastus tehdään vasta esimerkiksi ehdollisen ostotarjouksen jälkeen, voidaan ajatella, että mahdollisuudet kauppojen syntymiseen ovat 50/50. Ei voida puhua, että kuntotarkastaja kaatoi tällöin kaupat vaan, ettei kohde ollutkaan sitä, mitä oli alussa asiaa tarkemmin selvittämättä esitetty. Ostaja ei voi maallikkona ymmärtää rakenteiden teknistä elinkaarta ja eikä hänellä tarvitse olla osaamista riskirakenteiden havaitsemiseksi.

Kuntotarkastajan vastuu omasta työstään liittyy asiantuntemukseen ja huolellisuuteen. Hänen tehtävänsä on tarkentaa kohteesta olevia/saatavia tietoja asiantuntemuksellaan, jotta myyjä saa haluamaansa turvaa vastuunsa kantamiseksi.

Paras lopputulos saadaan, kun alkuhaastatteluun vastataan tarkasti, tehdään YTM kuntotarkastus mahdollisin, suositelluin rakenneavauksin ja tuotetaan selkeä sekä ymmärrettävä raportti, josta vielä keskustellaan. Ostajan kierros kruunaa kauppatapahtuman. Kuntotarkastaja Lintukankaalta saat myös tarkastuksen jälkeisen tuen myymääsi kohteeseen.

Olemme kevään aikana julkaisemassa uusia kuntotarkastuspalveluita. Seuraa sivustoamme!