KH 90-00394

KH 90-00394 asuntokaupan kuntotarkastuksen suoritusohje on tarkastustoiminnan keskeisin dokumentti. Kuntotarkastuksen ostajan tulee saada varmuus, että työ tehdään tämän suoritusohjeen mukaisesti. Jos tästä ei ole ns. ”mustaa valkoisella”, mainintaa tilausvahvistuksessa tai kuntotarkastusraportissa, emme voi vakuuttua, että kohteeseen tehdään tai on tehty laadukas kuntotarkastus. – Suurella todennäköisyydellä asiassa seuraa ongelmia.

Lue artikkelimme suoritusohjeen ja sen noudattamisen merkityksestä asuntokaupoilla. Vältät ongelmatilanteet ja kaupan jälkeiset reklamaatiot.

Esimerkki, jossa KH 90-00394 loistaa poissaolollaan

Korona-aikana asuntokauppa kävi kuumana. Ostopäätöksiä tehtiin nopeasti, oli myyjän markkinat.

Ihanneasunto perheelle ilman KH 90-00394

Perhe kahden pienen lapsen kanssa löysi sopivan kodin. Myyjäkin oli teettänyt kuntotarkastuksen asuntokauppaan ennen myyntiin laittoa. KH 90-00394 suoritusohjetta tosin ei ollut mainittu, eikä perhe edes ollut tietoinen tällaisesta ohjeesta.

Kaikki palaset tuntuivat loksahtavan mainiosti kohdalleen; Kauppahinta oli sopiva ja kuntotarkastusraportissa ei ollut jatkotutkimussuosituksia. Raporttikin vaikutti hyvin laaditulta. Tekstiä ja kuvia oli niin, että raportti oli useita kymmeniä sivuja pitkä. Jotain outoja lausahduksia raportissa oli, mutta niihin ei sitten sen enempää kiinnitetty huomiota. KH 90-00394 -mainintaa tosin ei löytynyt raportistakaan, mutta asiastahan ei ollut kaupan osapuolilla mitään tietoa.

Kaupan jälkeiset ongelmat

Kaupat tehtiin ja uuteen kotiin muutettiin nopealla aikataululla. Pian muuton jälkeen rikkoontui vesiputki ja paikalle kutsuttiin remonttimies. Remonttimiehen korjatessa putkirikkoa, kysyi hän perheeltä, että ovatko huomanneet outoa hajua asunnossa. Perhe ajatteli hajun olevan vain talon ominaisuus, eikä näytöllä ollut heidän mielestään haissut mitenkään omituiselta. Remonttimies kertoi perheelle, ettei tämä haju ole kylläkään mikään normaali haju vaan selkeästi mikrobiperäinen.

Tiedossa olleet riskirakenteet esille vasta asuntokaupan jälkeen

KH 90-00394 ”Riskihavaintoon liittyvään rakenteeseen on kiinnitettävä erityistä huomiota ja pyrittävä selvittämään rakenteen kunto tilanteeseen sopivin tarkastusmenetelmin, joita kuvataan kohdissa 8 ja 9.”  

Perhe säikähti tilannetta ja halusi tutkituttaa tilanteen heti tarkemmin. He ottivat yhteyttä rakennusterveysasiantuntijaan ja sopivat kohteeseen katselmuksen, johon myös myyjä osallistui.

Rakennusterveysasiantuntija havaitsi kohteessa valesokkelirakenteen ja rakenteen kuntoa ryhdyttiin tutkimaan tarkemmin. Pinnoilta havainnoiden RTA havaitsi, että sisäverhouslevyt ovat olleet jossakin vaiheessa olleet irrotettuina noin metrin korkeudelta, jolloin myyjä kertoi, että kohteen valesokkelirakennetta on korjattu.

KH 90-00394 ” Riskihavainto on kyseessä ainakin seuraavissa tapauksissa:

  • kun alkuhaastattelussa on tullut esille epäilys tai tieto siitä, että piilossa rakenteen pinnan alla on kosteus- tms. vaurioita tai sellaiseen viittaavaa tai kun asiakirjoissa on tieto tämän tyyppisestä tilanteesta
  • kun piirustuksissa esiintyy tai tarkastaja havaitsee tai perustellusti epäilee kohdassa 8 esitetyn riskirakenteen
  • jos tarkastuksessa havaitaan viitteitä piilevästä vauriosta”.

Kuntotarkastusraportissa ei ollut mitään mainintaa, että kohteessa on valesokkelirakenne tai että ennen kauppaa olisi kerrottu valesokkelin omatoimisesta korjauksesta. Tarkastuksella rakennusterveysasiantuntija haastatteli myyjää valesokkelirakenteen korjauksesta ja kävi ilmi, että myyjä oli omatoimisesti, ilman mitään suunnitelmia ja alan koulutusta, korjannut rakennetta YouTubesta otetuilla ohjeilla. Korjausta ei ole millään tapaa myöskään dokumentoitu.

Tarkastuksella valesokkelirakennetta avattiin viidestä eri kohdasta. Jokaisessa avauksessa havaittiin, että rakenne on vaurioitunut. Koska tilanne oli riitaisa, otettiin rakenteesta materiaalinäytteet, myös korjatusta rakenteesta. Kaikista näytteistä löydettiin runsas mikrobikasvusto.

KH 90-00394 kohta 7.5. Terveellisyyteen (mm. sisäilman laatu) liittyviä ongelmia ja puutteita tulee usein esille jo käyttäjähaastatteluissa. Terveellisyysnäkökohdissa ilmenevissä ongelmissa tulee aina suositella lisäselvityksiä (esim. sisäilmaston kuntotutkimus). Terveydensuojelulaki 763/1994, Asumisterveysohje, Asumisterveysopas.

Kaupan purku sovitellen

Katselmuksessa myyjä ei ollut halukas purkamaan kauppaa, joten molemmat osapuolet ottivat yhteyttä asianajajiin. Rakennusterveysasiantuntija (laati kattavan raportin tehdyistä havainnoista. Asianajajat keskustelivat raportin pohjalta ja saivat aikaan myyjän ja ostajan välille sovinnon. Kauppa puretaan ja myyjä palauttaa kauppa summan ostajille. Rakenteiden avauksista kului vain 3 kk ja ostajat olivat saaneet rahansa takaisin. Toki kaupan käynnistä, tutkimuskuluista, asianajajan palkkiosta aiheutui kuluja, jotka jäivät osapuolten omiksi kuluiksi. Tutustu myös Käytetyn asunnon virhe -sivuun Kilpailu- ja kuluttajaviraston sivuilla.

Sovitteluratkaisu oli molemmille osapuolille voitto, asia saatiin hoidettua nopeasti, ilman raskasta, kallista ja jopa useita vuosia kestävää oikeudenkäyntiä. – Mutta mikä meni pieleen?

Kaikki lähti siitä, ettei asuntokaupan kuntotarkastusta ollut tehty asuntokaupan kuntotarkastuksen KH 90-00394 suoritusohjeen mukaisesti. Kuntotarkastuksella ei ollut tuotu valesokkelirakennetta esille eikä sen kuntoon liittyviä epävarmuustekijöitä. Myyjällä selkeästi tiedossa olevien seikkojen, riskitekijöiden ja korjaustöidenkään pohjalta ei ollut suositeltu edes jatkotutkimusta.

Alkuhaastattelua myyjälle ei ollut tehty riittävässä laajuudessa, jolloin valesokkelin paikallinen korjaus oli jäänyt kertomatta. Kuntotarkastuksella ei ollut havaittu sisäverhouslevyjen katkaisua, jolloin tarkastaja olisi voinut kysyä lisää mahdollisesta remontista, syistä tai kunnostuksen sisällöistä. Tarkastaja ei ollut havainnut terveyshaittaa tuottavien riskien olemassaoloa, mikrobiperäistä hajua.

KH 90-00294 on tehty tarkastuspalvelun laadun varmistamiseksi

Kuntotarkastajan työ voi näyttää helpolta, mutta tarkastajalla on suuri vastuu. Tätä vastuuta pitää kunnioittaa ja ymmärtää. Tulee myös ymmärtää, mitä KH 90-00394 suoritusohjeen mukaisesti tehtävä kuntotarkastus sisältää ja merkitsee asuntokaupassa. Ja vastaavasti – mitä taloudellista ja henkistä harmia jokin epämääräinen ja huolimattomasti toteutettu kuntotarkastus sekä tästä laadittu raportti voivat asuntokaupassa aiheuttaa.

Asuntokaupan kuntotarkastuksen suoritusohje KH 90-00394 on tehty nimenomaan turvaamaan palvelun laatu ja vähimmäissisällöt. Varmista aina, että ostat vain suoritusohjeen mukaisen tarkastuksen. Tämän tulee olla mainittuna palvelun ostoon liittyvässä tilausvahvistuksessa sekä kuntotarkastusraportissa.

Tarina pohjautuu tositapahtumiin, pieniä yksityiskohtia on muutettu yksityisyyden suojaamiseksi.