Asunnon kauppakirja on määrämuotoinen, mutta sopimusvapauden piirissä

Asunnon kauppakirja on merkittävä asiakirja, kun vaihdetaan kiinteistön omistajuutta. Ei ole yhden tekevää, mitä kauppakirjassa lukee. Suomessa on sopimusvapaus, ja kauppakirjaan voidaan sisällyttää paljon muitakin asioita kuin kauppahinta, hallinnan ja omistajuuden luovutus sekä  kaupan kohteen dokumenttiluettelo. Kiinteistökaupassa Maakaari edellyttää määrämuotoa, mutta tämän lisäksi voidaan sopia monista muista asioista.

Asunnon kauppakirjan vastuunrajoituslausekkeet

Hieman vähemmän tunnettu asia on erilaiset vastuunrajoituslausekkeet. Mitä nämä vastuunrajoituslausekkeet sitten ovat? – Ne ovat sopimuksia tilanteisiin, joista kaupan jälkeen voisi muodostua riita, esimerkiksi kohteen tosiasiallisesta kunnosta.

Jos kaupan kohteessa on tiedossa esimerkiksi riskirakenne tai tiedossa oleva vaurio tai vaurioepäily, voidaan kauppakirjassa sopia osapuolten vastuut näiden seikkojen osalta.

Yleensä asunnon kunnosta mainitaan asunnon kauppakirjassa ainoastaan:

  • ”myydään sellaisena kuin kohde on kaupantekohetkellä”
  • ”myydään purkukuntoisena”
  • ”myydään peruskorjattavaksi”
  • ”kohteen kunto on tyydyttävä”

Kaikki edellä mainitut lauseet asunnon kauppakirjassa eivät Maakaaren mukaan poista myyjän vastuuta kaupan jälkeen. Pätevässä vastuunrajoituslausekkeessa yksilöidään selkeästi ja yksiselitteisesti vika, vaurio, puute, rakenneosa tai muu kaupan oleellinen yksityiskohta.

Pätevässä vastuunrajoituslausekkeessa yksilöidään selkeästi ja yksiselitteisesti vika, vaurio, puute, rakenneosa tai muu kaupan oleellinen yksityiskohta.

Maakaaren 2 luvun 9 §:n 1 momentin mukaan myyjän ja ostajan on täytettävä velvoitteensa sopimuksen mukaisesti, jollei jäljempänä toisin säädetä. Säännöksen 2 momentin mukaan sopimuksella saadaan poiketa tämän lain mukaan myyjälle tai ostajalle kuuluvista oikeuksista ja velvoitteista. Ostajan 17 – 34 §:n mukaisia oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä. Lähde KKO:2014:70.

Millaisissa tilanteissa vastuunrajoituslauseketta käytetään?

Vastuunrajoituslauseketta on hyvä käyttää silloin, kun tiedossa ovat kohteen vauriot, vaurioepäilyt ja riskirakenteet. Näiden korjauskustannuksista on helpompi sopia sovussa, ennen kaupantekoa, ei kaupanteon jälkeen.

Asunnon kauppakirjaa voidaan verrata avioehtoon; Mitä jos tapahtuu jotakin merkittävää? Miten silloin on sovittu toimittavan? – Kukaan ei halua joutua päätä pahkaa tilanteeseen, jossa asuntokaupan kohde ei ole vastannutkaan omia olettamuksia.

Miten mahdollisista virheistä sovitaan?

Jos kohteessa on riskirakenne, on ennen kaupantekohetkeä aina syytä selvittää rakenteen kunto. Kaupan kohdetta ei luonnollisesti voida täysin purkaa, mutta kaikkein riskialtteimmasta paikasta kuntotutkimuksella tehdyt havainnot antavat viitteitä rakenteen toimivuudesta muuallakin rakennuksessa.

Mikäli rakenteen avauksessa ei havaita vauriota, voidaan asunnon kauppakirjaan kirjata: Rakennukseen on tehty riskialtteimpaan paikkaan (yksilöidään paikka) kuntotutkimus.
Kuntotutkimuksen osalla ei havaittu viitteitä rakenteen vaurioitumisesta.

Asunnon kauppakirja ja vastuunjakolausekkeet

Alla muutamia esimerkkejä lauseista

Vaihtoehto 1

Mikäli rakenteesta löytyy vaurioituminen seuraavan 3 vuoden aikana omistajuuden vaihtumisesta, osallistuu myyjä rakenteen korjauskustannuksiin xx.xxx € summalla.

Vaihtoehto 2

Ostaja ottaa rakennuksen vastaan tietäen riskirakenteen olemassaolosta. Mikäli rakenteessa havaitaan omistajuuden vaihtumisen jälkeen vaurio, ei ostajalla ole oikeutta vaatia kauppahinnan alennusta tai muutakaan korvausta myyjältä riskirakenteen osalta. Asunnon kauppakirjassa mainitussa kauppahinnassa on huomioitu riskirakenteen olemassaolo rakennuksessa.

Vaihtoehto 3

Mikäli rakenteessa havaitaan vaurio, ja riskirakenteen korjauskustannukset ylittävät yli 35 % kauppahinnasta, on ostajalla/myyjällä oikeus purkaa kauppa 3 vuoden sisällä omistajuuden vaihtumisen jälkeen. Tämän jälkeen kaupan purku tai muu korvaus tai hinnanalennus ei päde riskirakenteen osalta.

Koska Suomessa on sopimisen vapaus, on asunnon kauppakirjassa mahdollista sopia myös muuta. Yllä olevat ovat vain esimerkkejä siitä, mitä mahdollisen riskirakenteen osalta voidaan sopia.

Tunne kohde – teetä Asuntokaupan kuntotarkastus

Tunne myytävä / ostettava kohde; Ennen kaupantekoa on järkevää teettää Asuntokaupan kuntotarkastus suoritusohjeen KH 90-00394 mukaisesti. Suhtaudu aina vakavasti kuntotarkastajan suosittelemiin jatkotutkimuksiin, jotka hän on rakennusalan asiantuntemuksellaan perustellut. Tekemättömien jatkotutkimuksien jäljiltä myöhemmin löydetyt vauriot aiheuttavat eniten asuntokauppariitoja.

Hallitse kohteen riskejä vastuunrajoituslausekkeilla ja yksilöidyillä tiedoilla. Sillä on merkitystä, mitä asunnon kauppakirjassa sanotaan.

Älä pelkää vanhankaan kohteen myyntiä, sillä sekin voidaan tehdä turvallisesti, menettämättä yöunia.

LAATU | AMMATTITAITO | TURVA