asiantuntijalausunto asuntokaupassa

Puolueeton asiantuntija avuksi riitatilanteessa

Asiantuntijalausunto on dokumentti, joita tarvitaan esimerkiksi riitatapauksen käsittelyssä. Lausunto tarvitaan jo ennen kuin asia on edennyt oikeuden käsittelyyn. Asiantuntijalausunnot ovat tarpeellisia esimerkiksi, kun asuntokaupan kohteessa on tai epäillään olevan piilovirhe, jota ei kaupan teon yhteydessä havaittu.

Kun vaurio, vika tai puute on havaittu, tulee havaitsijan ensin itse dokumentoida tämä ja tehdä reklamaatio vastapuolelle. Mikäli vastapuoli ei vastaa tai kiistä tai ei muuten halua neuvotella reklamaation aiheesta, on tärkeää tilata asiasta puolueeton asiantuntijalausunto.

Asiantuntijalausunto lähtötilanteesta

Jos vaurio, vika tai puute tarvitsee välittömiä korjaustoimia, tulee kaikki voitava tehdä välittömästi tilanteen rajaamiseksi. Riita- tai kiistanalaisessa tilanteessa on erityisen tärkeää pyytää puolueeton asiantuntija paikalla dokumentoimaan tilanne.

Usein vahinko on kuitenkin sellainen, ettei siitä aiheudu välitöntä haittaa asumiselle, joten ennen korjaus- tai purkutöitä asiantuntijan tehtäväksi jää dokumentoida lähtötilanne. Asiantuntijan dokumentti lähtötilanteesta tarvitaan riita- tai oikeuskäsittelyn lisäksi yleensä myös vakuutusyhtiötä varten.

Milloin korjaukset voi aloittaa?

Milloin vaurion tai vian korjaamiseen tulee ryhtyä? Jokainen vaurio tai vika on erilainen ja niistä aiheutuu myös erityyppistä haittaa.

Lähtökohtaisesti myyjälle tulee aina antaa mahdollisuus hänen vastuulleen kuuluvan vian tai puutteen korjaamiseen. Mikäli tilanne kuitenkin on riitainen ja siitä on selkeää haittaa asumiselle, voi vaurion tai vian korjata alkuperäiseen tasoonsa. Jos korjaustöissä tehdään tason parannus alkuperäiseen, ei vastapuoli ole velvollinen korvaamaan kustannuksia parannuksen osalta.

Kiinteistön osalta virheen tai vaurion korjaaminen on yksiselitteisempää. Kiinteistön omistaja ryhtyy toimenpiteeseen – tai sitten ei ryhdy.

Kun taas kyseessä on asunto-osakeyhtiö, tilanne on jo mutkikkaampi. Rakenteiden korjaustöihin ei voi ryhtyä ilman taloyhtiön lupaa. Myös vaurion tutkiminen voi olla haastavampaa taloyhtiössä, sillä lupa tarvitaan aina, kun ryhdytään kajoamaan rakenteisiin. Osakkaan tulee hankkia lupa taloyhtiön hallitukselta.

Alla muutama esimerkkitapaus.

  1. Usein on tullut esiin, että kuntotarkastuksessa havaittiin kaupankäynnin kohteena olevassa asunnossa epäilyttävää hajua, minkä perusteella suositeltiin jatkotutkimuksena rakenteen avausta. Osakas, myyjä, pyysi taloyhtiöltä lupaa selvittää asiaa rakennetta avaamalla, mutta taloyhtiö ei antanut lupaa rakenteiden avaukselle. Kaupat kohteena olevasta asunnosta jäi tekemättä kiinnostuneen ostajan kanssa.
  2. Taloyhtiössä havaittiin riskirakenne, valesokkeli. Osakas, myyjä, pyysi lupaa rakenteen tutkimiseen. Lupa heltisi, mutta ei myytävään asuntoon vaan rakennuksen toisen huoneiston osalle. Rakenne tutkittiin rakenteen avauksella rakennuksen toiselta osalta. Tällä kertaa vaurioita ei löytynyt.
  3. Kohteessa oli jälleen valesokkelirakenne, jota tuli tutkia. Ensin taloyhtiö oli sitä mieltä, että rakenne tutkitaan vain rasiaporareiän kautta. Valitettavasti valesokkelin kuntoa ei voida tutkia luotettavasti rasiaporareiän kautta vaan tarvitaan rakenteen avaus. Kun asiaa oli pyöritelty muutama viikko ja perusteltu, miksi rakenteen avaus tarvitaan, lupa myönnettiin. Rakenne avattiin, alaohjauspuun yläpinta oli kuiva ja vaurioitumaton. Alaohjauspuun alapinta oli sen sijaan kärsinyt jo mikrobivaurioita. Tällainen vaurio ei olisi ollut havaittavissa rasiaporareiällä.

Asiantuntijalausunto kaupan teon jälkeen

Edellä esitetyt esimerkit ovat tilanteita, jotka ovat tulleet eteen ennen kauppakirjan allekirjoittamista. Tilanteita tulee kuitenkin esille myös kauppatapahtuman jälkeen. Asunnossa havaitaan esimerkiksi pinnoitteen värimuutoksia tai epäilyttävää hajua. Tällöin on syytä pyytää paikalle asiantuntija, joka arvioi, kuinka tilannetta tulisi viedä eteenpäin.

Kokeneella ammattilaisella on kokemusta riitatilanteista ja niiden dokumentoinnista. Tämä korostuu etenkin silloin, kun asia on menossa oikeuskäsittelyyn. Mikäli asiat eivät ole kattavasti ja oikea-aikaisesti dokumentoitu, voi oikeuskäsittelyssä yksinkertainen asia muuttua täysin päälaelleen.

Oikeudessa huomioidaan kokonaistilanne

Oikeuskäsittelyssä huomioidaan aina kohteen ikä, kauppasumma ja kohteesta ennen luovutusta annetut tiedot. Jos vikaa, virhettä tai puutetta lähdetään heti korjaamaan, ei ole yksiselitteistä, että olisi oikeutettu juuri vastaavansuuruiseen korvaukseen. Korvauksen perusteissa otetaan näin huomioon kaupan kokonaistilanne.

Laki on kaikille sama, mutta oikeuskäytännössä tuomiot vaihtelevat. Tuomarit eivät ole rakennusalan ammattilaisia vaan muodostavat näkemyksensä ja tuomion esitettyjen dokumenttien ja asiantuntijalausuntojen pohjalta.


Jussi Lintukangas on ollut useasti oikeudessa asiantuntijatodistajana. Hänellä on kokemusta, kuinka asiat tulee esittää oikeussalissa. Jussi Lintukankaan ammattitaito ja kokemus on vakuuttavaa. Vakuuttavuudella on erityistä merkitystä oikeussalissa. Kokemuksen tuoma varmuus näkyy ja sillä on painoarvoa.

Kun tarvitset asiantuntijaa rakennusalan ongelmatilanteisiin ja vastuukysymyksiin, ole yhteydessä.


Haluatko tietää lisää?

Lue asuntokauppatietoa kuluttajille kuluttajaviraston sivuilta: https://www.kkv.fi/Tietoa-ja-ohjeita/Ostaminen-myyminen-ja-sopimukset/asuntokauppa/